Lecciones desde EE UU sobre el control de los alquileres

Las ciudades gemelas de St. Paul y Minneapolis, con políticas divergentes, muestran que la construcción de viviendas hasta satisfacer la demanda es la única vía eficaz para la crisis habitacional a medio y largo plazo

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Alberto Aguirre de Cárcer

Cuando el economista sueco Assar Lindbeck afirmó que el control de los precios de alquiler es la “técnica más eficiente que actualmente se conoce para destruir una ciudad, a excepción de los bombardeos” no hizo sino reflejar, con una broma, lo que solemnemente piensan la mayoría de sus colegas. Los economistas discrepan en muchos asuntos pero casi es unánime la creencia de que la intervención en el precio de los alquileres favorece que muchos propietarios opten por vender sus viviendas, por no invertir en su mantenimiento y por poner un precio muy elevado cuando se realiza por primera vez un contrato de arrendamiento. En definitiva, hay menos incentivos para sacar nuevas viviendas a alquiler y tiende a reducirse la oferta a largo plazo.

Topar los incrementos anuales del alquiler protege a los más desfavorecidos y también a aquellos inquilinos que son víctimas de propietarios codiciosos, lo cual es sin duda importante, pero dado que la intervención en los precios no logra aumentar el número de viviendas de alquiler a la postre deja sin resolver el problema habitacional de quienes quieren contar por primera vez con un hogar. Ciertamente, la experiencia acumulada parece dar la razón a los economistas, aunque no es tarea sencilla establecer una relación causa-efecto entre la regulación del coste de los alquileres y la evolución negativa del mercado de la vivienda. Al menos desde la más rigurosa metodología científica.

Algo similar ocurría, por ejemplo, con el impacto de las subidas del salario mínimo sobre el mercado laboral. Muchos economistas consideraban que a largo plazo generan desempleo. Hasta que un día el canadiense David Card demostró que no tenía por qué ser así. Lo hizo estudiando comparativamente las diferentes políticas laborales en los estados fronterizos de Pensilvania y Nueva Jersey. Su gran innovación fue utilizar la misma estrategia de los investigadores biomédicos cuando evalúan una terapia en pacientes y comparan los resultados con un grupo de control no medicado.

En contra de la doctrina imperante, Carr encontró que la subida del salario mínimo a los trabajadores de los restaurantes de Nueva Jersey no generó más desempleo que el existente en el vecino estado de Pensilvania, donde no hubo incremento salarial en el sector de la hostelería. Esta herramienta de investigación, desarrollada también por Joshua Angrist y Guido Imbens, les reportó a Card  y a esos dos colegas el reconocimiento con el Nobel de Economía en 2023.

Una oportunidad para estudiar los efectos del control de los alquileres de forma similar surgió en 2022. Ese año se puso en marcha esa medida en la ciudad estadounidense de Saint Paul, donde se fijó una subida máxima anual del 3% para la mayoría de los apartamentos. St. Paul tiene una urbe gemela, Minneapolis, la ciudad que está estos días en todos los medios de comunicación por las polémicas redadas de inmigrantes de los agentes del ICE, el servicio de Inmigración y control de aduanas de EE UU.

Solo el río Misisipi se interpone entre St, Paul y Minneapolis. Apenas diez kilómetros separan a ambas ciudades. Minneapolis tiene 429.000 habitantes. St. Paul, 310.000. Popularmente conocidas como las Twin Cities, juntas conforman una gran área metropolitana con mucha homogeneidad social, económica y cultural. Sin embargo, en materia de vivienda tomaron caminos divergentes en 2022.

El alcalde de Minneapolis, Jacob Frey, hoy una figura de gran impacto mediático por enfrentarse a Trump tras la muerte de una vecina a manos de un agente del ICE, no optó por el control de los alquileres. Centró todos los esfuerzos municipales en crear la mayor oferta de viviendas para satisfacer la demanda. Como detalló hace semanas el Wall Street Journal, en el primer año desde la entrada en vigor del control de alquileres, en St. Paul se desplomaron un 79% los permisos para la construcción de viviendas. Mientras, en Minneapolis se multiplicaron por cuatro.

Por otra parte, las viviendas que salían por primera vez en alquiler en St. Paul lo hacían al doble del precio medio porque los propietarios quisieron maximizar el beneficio inicial que no obtendrían en años posteriores. En Minneapolis, por el contrario, los alquileres solo subieron un 0,7% de media. Las consecuencias políticas de la dispar política de vivienda se plasmaron en las últimas elecciones municipales. El demócrata Jacob Frey ganó y repite por tercera vez como alcalde de Minneapolis, mientras que el alcalde de St Paul perdió ante una candidatura que era contraria a la intervención del precio de los alquileres.

Dicho todo lo anterior, Minneapolis tampoco puede lanzar las campanas al vuelo porque aunque está aumentando la disponibilidad de viviendas, aún siguen siendo inaccesibles para la mayoría de la población porque el mercado privado tiende a priorizar la vivienda pensada para rentas altas y medias. Un dato para la reflexión es que las solicitudes de desalojo por impago de alquiler aumentaron un 68% en Minneapolis, frente a un crecimiento del 61% en St. Paul.

En un editorial de hace solo unas semanas, el diario progresista The Washington Post se hizo eco de la información elaborada por el conservador Wall Street Journal sobre la vivienda en las Twin Cities. El Post se posicionó claramente en contra del control de alquileres, “una solución engañosamente simple” que suele ser ofrecida por políticos populistas. Sin embargo, como reconocía el citado diario, ciudades y Estados de ese país siguen repitiendo ese experimento "fallido".

El Ayuntamiento de Los Ángeles decidió en noviembre que los alquileres solo podrán aumentar anualmente entre el 1 y el 4%, dependiendo de la inflación. Y actualmente existe una campaña en el estado de Massachusetts para lograr un tope del 5% en la revisión al alza de los alquileres. Habrá que ver que ocurre a partir de ahora en Nueva York, donde el demócrata Zohran Mamdani ganó en diciembre la alcaldía con propuestas similares para hacer frente a la crisis habitacional, especialmente acuciante en su metrópoli. En concreto, Mamdani prometió congelar la renta de los pisos protegidos y acelerar todos los procesos para la construcción de nuevas viviendas, entre otras medidas.

Obviamente, el control de los precios del alquiler también tiene sus defensores, incluso entre los economistas. En un reciente artículo publicado en The New York Times, Neale Mahoney, profesor de Economía en la Universidad de Stanford, defendía junto a Bharat Ramamurti, exsubdirector del Consejo Económico Nacional, que “los votantes están exigiendo un alivio de precios a corto plazo, y los controles temporales de precios pueden ser la única forma viable de proporcionarlo. La clave para los políticos que adoptan los controles de precios es diseñarlos, y las políticas que los acompañan, para maximizar sus beneficios y mitigar sus costos”.

Mahoney y Ramamurti argumentan que las soluciones a los altos precios han sido ofrecer beneficios fiscales o reducir las barreras regulatorias a la construcción de viviendas, pero son soluciones que pueden tomar años en tener efecto. A juicio de ambos expertos, la lección para los dirigentes políticos “no es rechazar los controles de precios al por mayor o aceptarlos inequívocamente. Es tratarlos como una herramienta que se utilizará con cuidado, temporalmente y junto con medidas que amplíen el suministro” de viviendas. Como no podía ser de otra manera, el artículo de Mahoney y Ramamurti tuvo su contestación.

La crisis de la asequibilidad de la vivienda es tan intensa en Estados Unidos como en España. Y el debate sobre la intervención pública en el precio de los alquileres, también. La Ley de Vivienda aprobada en 2023 por el Gobierno de Pedro Sánchez estableció un control de los precios mediante la declaración de zonas tensionadas, fijando subidas máximas anuales del alquiler del 3% en 2024 y 2025. Los resultados no han sido los esperados. Según un estudio acometido por José García Montalvo, José María Raya y Joan Monrás, la aplicación en 2020 del control de precios en Cataluña causó una reducción de la oferta. Se logró abaratar un 2,9% el coste para los inquilinos de los alquileres más caros, pero aumentó un 7% el precio de los más baratos. De las Comunidades gobernadas por el PP no hay datos porque, haciendo uso de sus competencias en esta materia, se negaron a aplicar el modelo de zonas tensionadas.

En nuestro país, los alquileres se han disparado muy por encima del crecimiento de los salarios y la oferta de viviendas nuevas o de segunda mano continúa siendo muy inferior a la demanda, agudizada en los últimos por el crecimiento de la población y de los nuevos hogares. El déficit de viviendas estimado por el Banco de España se eleva nada menos que a 700.000. El problema es que satisfacer esa demanda no es posible en el corto plazo. En el conjunto del país, los precios siguen subiendo, especialmente los de compra, mientras el crecimiento de la demanda ha sido desde el 79%.

Hoy, el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los grandes males de España, pero ni el Gobierno ni la oposición, allí donde gobierna, han dado con las teclas precisas. Que otros muchos países atraviesen por una similar crisis de asequibilidad muestra que las causas son muy similares, especialmente desde la pandemia, pero eso no es ningún consuelo para los jóvenes y las familias españolas que no tienen acceso a una vivienda propia o deben pagar una parte importante de sus salarios para disfrutar de un techo digno en régimen de alquiler. Incrementar la oferta es la principal medida, pero dada la situación será necesario actuar en muchos frentes, desde la creación de un parque público de viviendas protegidas, la rehabilitación de antiguos edificios a la aportación de más suelo edificable y menores trámites burocráticos para facilitar la construcción.

De la lentitud burocrática que atenaza al mercado de la vivienda da buena idea la Operación Campamento de Madrid, paralizada desde hace 40 años. Solo hace unos días, en presencia del presidente Pedro Sánchez, la piqueta entraba en las antiguas viviendas militares para empezar a levantar 10.000 viviendas a coste asequible. A pesar de los numerosas promesas de todas las administraciones, según datos de los primeros nueve meses de 2025, lejos de despegar la construcción de viviendas protegidas se está produciendo un retroceso respecto a 2024. Ese año hubo un acelerón, pero no en todas las comunidades autónomas. País Vasco, Madrid y Cataluña lideran las mejores cifras.